8 astuces pour mieux vendre votre bien immobilier

1. Avant de commencer

Avant de commencer votre projet de vente immobilière, il est important de vous informer sur les tendances du marché. Il est conseillé de faire un tour des prix pratiqués dans votre région et de prendre en compte les taux d'intérêt actuels pour savoir si c'est le bon moment pour vendre. 

‍

L'emplacement de votre bien a une influence importante sur le prix de vente. Par exemple, un bien immobilier sera généralement plus cher dans une grande ville comme Bruxelles qu'en zone rurale. Il est donc important de prendre en compte l'attractivité de l'emploi dans votre région, ainsi que l'environnement qui l'entoure, comme la proximité des centres-villes, des écoles, des commerces et des transports.

‍

Il est également essentiel de savoir pourquoi vous souhaitez vendre. Est-ce que vous avez besoin de plus de place, souhaitez-vous changer de région ou changer de travail ? Connaître réellement vos motivations vous aidera à vendre votre bien plus facilement et à le mettre en avant de manière efficace.

‍

Le marché de l'immobilier peut être complexe et dépend de nombreux facteurs tels que les taux d'intérêt et les contraintes financières. Si les taux sont bas, le marché immobilier peut être plus attractif pour les acheteurs potentiels, qu'ils cherchent à y vivre ou à investir dans un bien locatif.

‍

2. Fixer le prix de vente

Il est important de fixer le bon prix de vente de votre bien. Un bien trop cher peut rester longtemps sans trouver d'acheteur, tandis qu'un bien trop bon marché peut vous faire perdre de l'argent. Il est donc recommandé de comparer votre bien à des logements similaires dans le même quartier pour vous faire une idée des prix du marché. Vous pouvez également utiliser les annonces en ligne et les vitrines d’agences pour vous faire une idée des prix, mais n'oubliez pas de prendre en compte tous les critères pertinents. Il est également toujours recommandé de faire estimer votre bien par un professionnel pour obtenir une estimation plus précise.

‍

3. Les documents nécessaires

Documents généraux

Quel que soit le bien immobilier que vous vendez, il existe plusieurs documents à fournir : 

• Titre de propriété
• Renseignements urbanistiques
• DIU

Documents spécifiques à la copropriété

1. Avant la signature du compromis

• Le montant du fond de roulement
• Le montant des arriérés éventuellement dus par le vendeur.
• La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve et décidés par l’AG avant le transfert de propriété.
• Le relevé des éventuelles procédures judiciaires en cours.
• Les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.
• Le dernier bilan approuvé par l’AG.

2. Au plus tard à la signature de l’acte.

• Avant la signature de l’acte authentique, le nouveau propriétaire doit être au courant de décisions et de frais décidés par l’AG des copropriétaires, mais dont le paiement lui sera réclamé.
• Le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection.
• Les appels de fonds et le coût des travaux urgents qui ont été décidés.
• Les frais relatifs aux communs.
• Les dettes de la copropriété à la suite de litiges.

‍

4. Les certificats nécessaires

Certificat énergétique

Le certificat de performance énergétique du bâtiment (PEB), qui permet d’évaluer la performance énergétique d’un bâtiment dans des conditions standard d’utilisation et qui contient des recommandations d’amélioration, est obligatoire dans les trois Régions.

Le certificat de conformité de l’installation électrique

‍

Le vendeur doit disposer d’un procès-verbal de contrôle de l’installation électrique pour la vente d’une habitation. Ce document doit être fourni par un organisme agréé (voir liste sur le site du SPF Économie). Le coût de ce certificat est compris entre 125 et 170 euros.

Attestation "citerne à mazout"

Il n’y a pas d’obligation explicite de mentionner le type d’installation de chauffage du bien mis en vente. Mais on considère que cela fait partie des informations que le vendeur est censé fournir. Pour un chauffage à mazout, on indiquera la capacité du réservoir, son emplacement et l’année de placement.

‍

Certificat Amiante

À compter du 23 novembre 2022, tout vendeur d’une habitation construite en Flandre avant 2001 devra joindre à son dossier le certificat d’inventaire amiante.

‍

Pollution des sols

Autre document indispensable pour vendre un bien immobilier: une attestation prouvant que le sol du terrain ou de la maison n’est pas pollué. Chaque Région applique des règles précises en la matière.

‍

En Région bruxelloise, c’est l’IBGE qui délivre les attestations de sol nécessaires pour tout acte de cession (vente, usufruit, droit d’usage) d’un terrain ou d’une construction.

En Région wallonne, l’attestation est un extrait conforme de la Banque de Données de l’État des Sols (BDES). Les données sont accessibles sur le site.

En Flandre, c’est l’OVAM qui est compétent.

‍

5. Prévenir son locataire

‍Le logement que vous souhaitez vendre est occupé par un locataire ?

Si vous êtes un bailleur et que vous souhaitez vendre votre bien immobilier qui est actuellement occupé par un locataire, sachez que vous avez le droit d'organiser des visites et de faire de la publicité pour la vente de votre bien. Cependant, il est important de se rappeler que les conditions et les horaires des visites doivent être convenus avec le locataire et que vous n'avez jamais le droit d'entrer dans le logement sans son consentement.

Le nouvel acheteur pourra-t-il mettre fin au bail ?

En ce qui concerne la mise fin au bail par le nouvel acheteur, cela dépendra de la durée de votre contrat de bail. Si le bail a une date certaine, le nouveau propriétaire sera tenu de respecter toutes les obligations liées à ce contrat. Si le bail n'a pas de date certaine, le nouveau propriétaire aura la possibilité de mettre fin au bail sous certaines conditions, notamment en fonction de la durée d'occupation du logement.

Si le contrat de bail n'a pas date certaine, il y a 2 situations à différencier...

Si le lieu est occupé depuis moins de 6 mois, le nouveau propriétaire pourra mettre fin au bail sans donner de raison ni indemnité. Si le lieu est occupé depuis plus de 6 mois, le nouveau propriétaire devra respecter un préavis plus court en fonction de la région où se trouve le bien immobilier. 

‍

Sachez qu’un renon sans motif est possible moyennant une indemnité.

6. Mettre son bien en valeur

Avant de mettre en vente votre bien, il est important de le présenter de manière attractive et accueillante pour les potentiels acheteurs. L'objectif est d'aider les visiteurs à se projeter dans leur nouveau chez-soi.

‍

Afin d'optimiser les chances de vente, adoptez un style clair et minimaliste. L'idée est de faire en sorte que les potentiels acheteurs puissent facilement imaginer leur propre style dans la maison.

‍

En outre, quelques simples améliorations, comme repeindre les murs en blanc ou en couleur plus neutre, ou ajouter des accessoires décoratifs, comme des plaids, des tapis ou des coussins colorés peuvent faire leur petit effet. Le but est d'offrir une image attrayante et cohérente de votre bien, sans pour autant nécessiter un investissement important.

‍

7. L’organisation des visites

Pour vendre efficacement votre bien, il y a plusieurs éléments à considérer. Tout d'abord, il est important de présenter votre bien sous son meilleur jour. Nettoyez votre bien et rangez-le méticuleusement pour montrer l'espace disponible et créer une ambiance agréable pour les visiteurs. Il peut également être bénéfique d'utiliser une stratégie de home staging pour donner à votre bien un aspect moderne et attrayant.

‍

Il est également important d'être transparent quant aux points forts et aux défauts de votre bien. En étant honnête et ouvert quant à ses imperfections, vous pouvez éviter les surprises désagréables et aider les acheteurs potentiels à prendre une décision éclairée.

‍

Enfin, si vous recevez des offres qui ne correspondent pas à ce que vous attendez, n'hésitez pas à faire une contre-proposition pour trouver un accord. Assurez-vous toutefois de bien évaluer la valeur de votre bien avant de négocier, pour que les discussions soient constructives et basées sur des données solides.

8. L’offre, le compromis et l’acte de vente

L’engagement des 2 parties 

L’offre d’achat est un acte juridique qui engage les deux parties. Si le vendeur accepte le prix proposé par l’acheteur, chacun est tenu de donner suite. Si le vendeur reçoit une offre d’achat au prix qu’il a fixé, il est tenu d’accéder à cette demande.

‍

Le rôle du notaire

Lorsque l'offre d'achat est signée par le vendeur, il est nécessaire de contacter son notaire. L'étude notariale vérifiera l'accord et commencera les démarches nécessaires pour signer le compromis de vente, qui est un document crucial. Ce document, en plus de lier les deux parties, est utilisé par le notaire pour rédiger l'acte authentique. Il est fortement conseillé de signer le compromis de vente dans une étude notariale, car cela garantit la sécurité juridique de l'opération, et vous offre également une assurance décès accidentel gratuite couvrant la période entre le compromis et l'acte de vente.

‍

Lors de la signature du compromis, le vendeur exige une garantie de l'acheteur, souvent équivalente à 5 ou 10% du prix de vente. Cette garantie sera bloquée chez le notaire jusqu'à la signature de l'acte authentique, afin de protéger les deux parties. L'acheteur peut être assuré que ce montant ne disparaîtra pas, et le vendeur peut être assuré de l'engagement de l'acheteur.

‍

Une fois le compromis signé, l'étude notariale continuera les démarches et préparera l'acte authentique. Le notaire doit effectuer toutes les enquêtes nécessaires pour garantir la sécurité juridique de l'opération pour les vendeurs et les acheteurs. Il vérifiera l'identité et la capacité des vendeurs, la situation hypothécaire du bien, effectuera des recherches hypothécaires, fiscales et urbanistiques. Il veillera également à ce que le vendeur fournisse à l'acheteur une série de documents, tels que le dossier d'intervention ultérieure, l'état de l'installation électrique, le certificat de performance énergétique, le certificat de non-pollution, etc.

‍

Une fois le crédit approuvé en cas d’une telle condition, le notaire fixera une date avec le vendeur et l'acheteur pour la signature de l'acte authentique. Après la signature de l'acte authentique, le notaire devra l'enregistrer en le déposant auprès de l'administration de l'enregistrement, où il versera également les droits d'enregistrement dus à l'Etat. L'acte sera également déposé au Bureau de sécurité juridique pour être transcrit, afin d'être opposable aux tiers. Enfin, le notaire remettra à l'acheteur sa copie de l'acte notarié, qui constitue son titre de propriété.

‍

Conclusion

Tout cela peut vous paraître compliqué de prime abord lorsqu’on souhaite vendre son bien. Pas de panique, BrickSquare sera à vos côtés tout au long du processus de vente : au départ, un agent de BrickSquare estimera la valeur de votre bien et vous aidera à rassembler les documents et certificats nécessaires à la vente.

‍

Une fois le bien officiellement mis en vente et sur le marché, l’agent BrickSquare organisera les visites pour vous et vous donnera des conseils pour mettre votre bien en valeur. Il peut également s’occuper lui-même des visites si nécessaire.

‍

En cas de conclusion positive des visites, vous recevrez une ou plusieurs offres d’achat pour votre bien. Ici également, BrickSquare sera là pour vous assister. Juristes de formation, les fondateurs de BrickSquare seront à même de vous conseiller au mieux tant sur les offres reçues, que sur le compromis et l’acte de vente. 

‍

BrickSquare vous apportera donc un conseil de qualité du début à la fin de la transaction, afin que vous obteniez le meilleur prix pour votre bien et aux meilleures conditions.